سقوط قیمت مسکن در سال ۱۴۰۱ حتمی است؛ این جمله‌ای است که در روزهای گذشته از سوی برخی از فعالان بازار مسکن و حتی اعضای شورای عالی مسکن شنیده شده است.
به گزارش رویداد۲۴ ، عضو شورای عالی مسکن در اظهارنظری جدید، از آغاز کاهش قیمت مسکن خبر داده و گفته؛ خوشبختانه سیر کاهش قیمت مسکن شروع شده است، اما این شرایط برای تأمین مسکن دهک‌های پایین کارساز نیست؛ چراکه قدرت خرید این دهک‌های بسیار پایین است؛ بنابراین باید به دنبال این باشیم که قدرت خرید مردم را افزایش دهیم و همزمان عرضه مسکن را بالا ببریم.
در این میان چندی پیش خبرگزاری دولتی ایرنا، در گزارشی اعلام کرد که کارشناسان بازار مسکن، از جریان تخلیه حباب ملک در سال ۱۴۰۱ خبر می‌دهند. بازار مسکن ظرفیتی برای رشد قیمت مجدد ندارد و بازار دوره تنش قیمتی را پشت سر گذاشته است. اگر کنترل قیمت ارز و اخبار امیدوارکننده از مذاکرات هسته‌ای ادامه داشته باشد، انتظار کاهش قیمت در بازار ملک تا ریزش میلیونی قیمت‌ها در هر مترمربع ادامه خواهد داشت.
این در شرایطی است که مصطفی‌قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز در گفتگوهای پی‌درپی درباره قیمت مسکن، تأکید کرده؛ با توجه به افزایش بی‌رویه قیمت مسکن در سال‌های گذشته و افزایش نامتعارف قیمت‌های پیشنهادی بازار، کشش قیمت‌های نجومی جدید را نخواهد داشت و شاهد ثبات بازار خواهیم بود.
رییس اتحادیه مشاوران املاک درباره تأثیر مذاکرات وین بر کنترل قیمت مسکن نیز گفته؛ مذاکرات رفع تحریم‌ها روی شرایط اقتصادی اثرگذار است و ریزش قیمت‌های پیشنهادی و باز شدن قفل گرانی از بازار مسکن را سبب می‌شود.
سازندگان مسکن چه می‌گویند؟
اما آیا واقعاً در سال ۱۴۰۱ شاهد ریزش قیمت مسکن خواهیم بود؛ آن هم در شرایطی که قیمت مسکن تابع چهار پارامتر قیمت زمین، قیمت مصالح، قیمت عوارض شهرداری و قیمت نیروی کار است که بررسی‌ها نشان می‌دهد که در هر ۴ عامل، شاهد افزایش قیمت‌ها بوده‌ایم.
یکی از سازندگان مسکن در گفتگو با خبرگزاری خبر آنلاین در همین خصوص گفته؛ اگر پایه‌های تشکیل دهنده قیمت مسکن مثلاً پروانه ساخت از شهرداری را در نظر بگیریم که از سه سال قبل حداقل در بعضی شهرها ۱۵ برابر شده یا میلگرد ۱۰ برابر شد و هر روز گرانتر می‌شود، چطور قیمت مسکن باید پایین بیاید؛ مگر اینکه همه چیز ارزان شود. مثلاً آهن ۱۴ که الان شده ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان، به ۲ میلیون تومان برگردد تا ریزش قیمت مسکن داشته باشیم.
سازنده‌ای دیگر عنوان کرده؛ هر زمان قیمت میلگرد ۴ هزار تومان شد و سیمان پاکتی ۸ هزار تومان و بیمه و مالیات و عوارض و... و حقوق کارگر و همچنین قیمت دیگر مصالح از لوله و کابل و شن و ماسه و... و. شد یک‌سوم، قیمت خانه ارزان می‌شود.
وی متذکر شده، تحلیل‌ها درباره سقوط قیمت مسکن بی‌معناست؛ در شرایطی که قیمت سیمان، آهن، هزینه کارگر و عوامل دیگه رو به بالاست، بنابراین پایین آمدن قیمت مسکن تخیل است.
رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی
در این میان، آخرین گزارش رسمی دولت از رشد مصالح ساختمانی خبر می‌دهد. براساس گزارش مرکز آمار ایران مربوط به پاییز ۱۴۰۰، سنگ پلاک صیقلی تراورتن سفید درجه یک ۷.۹ درصد، ماسه شسته ۲۹.۶ درصد، آجر ماشینی سوراخدار سفید ۸.۱ درصد، تیرآهن نمره ۱۴ حدود ۹.۴ درصد، میلگرد ساده نمره ۱۸ و کمتر ۶ درصد، سیمان پرتلند تیپ دو ۷.۱ درصد و گچ ۵.۷ درصد نسبت به تابستان سال گذشته افزایش قیمت داشته است.
اگرچه هنوز آمار رسمی‌ای درباره قیمت مصالح ساختمانی منتشر نشده، اما روایت سازندگان مسکن، از ادامه رشد قیمت‌ها در ماه‌های پایانی ۱۴۰۰ حکایت دارد. بر همین اساس، فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان تأکید کرده؛ افزایش قیمت میلگرد به کیلویی ۱۷ هزار تومان و همچنین قیمت فولاد و سیمان با رشد چند برابری باعث شده که هزینه تمام شده ساخت مسکن افزایش یابد و همین امر خود در آینده بازار ساخت و ساز مسکن تأثیرگذار خواهد شد.
سعید آسویار، کارشناس بازار مسکن نیز با اشاره به رشد تا ۵۰ درصدی قیمت مصالح ساختمانی در یک سال گذشته تأکید کرده؛ کسانی که در اواخر سال گذشته اقدام به خرید مسکن کردند، به نظر من برنده شدند؛ چرا که قیمت تمام شده ساخت در سال جاری افزایش می‌یابد.
آسویار بیان کرده؛ قیمت مصالح ساختمانی ۵۰ درصد و عوارض شهرداری ۴۰ درصد افزایش یافته است. زمین شهری قابل ساخت نیز وجود ندارد؛ بنابراین قیمت زمین بالا می‌رود. نرخ دستمزد هم در ظاهر ۵۷ درصد رشد داشته، اما عملاً وقتی وارد نیروی کار می‌شود به ۷۰ تا ۱۰۰ درصد می‌رسد؛ زیرا سازنده‌ای که به طور مثال ۱۰۰ نفر پرسنل در پروژه خود دارد در مواقع بیکاری و بارندگی باید دستمزد بدهد.
وی در تشریح وضعیت بازار ساخت و ساز در اواخر سال گذشته گفته؛ از نیمه دوم اسفندماه، دلالان آهن، کاشی، سرامیک و به طور کلی مصالح ساختمانی از فروش خودداری می‌کردند؛ زیرا اگر می‌فروختند باید در اردیبهشت با قیمت‌های بالاتری همان کالاها را می‌خریدند.
رشد ۶ درصدی قیمت مسکن در اسفند ۱۶۰۰
در این شرایط، اما بانک مرکزی از افزایش ۶ درصدی قیمت مسکن در آخرین ماه ۱۴۰۰ خبر داده است. طبق آمار بانک مرکزی که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران در اسفند ماه سال ۱۴۰۰، به ۶.۸ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل ۱۹.۹ درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن ۲۹.۶ درصد افزایش نشان می‌دهد.
متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۳۵ میلیون و ۱۲۰ هزار تومان بود که حاکی از افزایش ۶.۲ درصدی نسبت به ماه قبل
است.
در بین مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده ۷۷ میلیون و ۴۷۰ هزار تومان برای منطقه یک و ۱۶ میلیون و ۵۶۰ هزار تومان برای منطقه ۱۸ بوده است. این رقم نسبت به ماه مشابه سال قبل معادل ۱۶ درصد افزایش داشته است.
تحلیل خبر
زمانی قیمت مسکن پایین می‌آید که چند اتفاق در اقتصاد کشور بیفتد:
1-قیمت مصالح ساختمانی روز به روز و به طور مستمر (نه مقطعی و زودگذر) پایین رود.
از آنجا که در سالیان گذشته و به خصوص در یک سال قبل تاکنون، قیمت مصالح ساختمانی نه تنها کاهش نیافته بلکه همگی بدون استثنا افزایش یافته و برخی به چند برابر رسیده است، پس به طور طبیعی باعث افزایش قیمت ساختمان شده و خواهد شد.
2- قیمت زمین کاهش یابد: زمین به عنوان پیش نیاز ساخت مسکن دائماً در حال گرانتر شدن بوده به طوری که هرچه قیمت زمین بالاتر رفته، بر قیمت تمام شده مسکن، دو چندان افزوده است.
3- هزینه پروانه ساخت و پایان کار کم شود: کدام سال سراغ دارید که پس از عید نوروز، به آرامی بر هزینه پروانه ساخت و پایان کار، بیمه ساختمان، تأمین اجتماعی
و ... افزوده نشود. عوارض، مالیات، هزینه‌های ثبت اسناد و محضر و ... هر سال در حال افزایش است و لذا اثر خود را بر قیمت تصاعدی مسکن می‌گذارد.
4- دستمزد نیروی کار ارزان شود: هر سال دستمزد کارگر ساده تا استادکار بنا، جوشکار، نجار، تأسیساتی، نقاش، کناف کار افزایش یافته و قیمت تمام شده مسکن را بالاتر می‌برد.
5- هزینه‌های انشعاب، اشتراک و مصارف برق، گاز، آب و فاضلاب، تلفن و سایر ادارات مرتبط هر سال کمتر شود ولی متأسفانه هر سال زیادتر شده و بر هزینه ساخت مسکن اثر تصاعدی دارد.
6- کاهش هزینه حمل و نقل: از ابتدای شروع به ساخت تا پایان کار، در تمام مراحل، نیاز روزانه به حمل و نقل مصالح و پسماند وجود دارد. اگر هزینه حمل و نقل و کرایه‌ها افت کند بر افت قیمت مسکن اثرمستقیم دارد. اما با توجه به افزایش کرایه‌ها، هزینه ساخت مسکن نیز افزایش می‌یابد.
7-...
حال با توجه به اینکه همه عوامل دخیل در ساخت مسکن، دائماً در حال افزایش قیمت هستند چطور می‌توان انتظار داشت که قیمت نهایی مسکن کاهش یابد؟!